Chi, tra i lettori del presente articolo, ha avuto modo di vedere il film “Fantozzi subisce ancora”, il cui protagonista è il più noto (e sfortunato) ragioniere italiano ideato e interpretato dall’indimenticabile Paolo Villaggio, probabilmente ricorderà la breve ma esilarante scena della riunione di condominio. Coloro che se la fossero persa, possono rivederla qui.
Il fatto di affrontare e redimere certe controversie fra condomini a suon di cazzotti, seggiolate e defenestrazioni è cosa alquanto surreale e – si spera – degna esclusivamente di un film tragicomico. Resta il fatto che i momenti di confronto nelle assemblee di condominio sono spesso causa di tensione e di accese discussioni, sebbene il più delle volte legate a motivi di mancato rispetto del vicinato e delle basilari norme di educazione.
“Fai troppo rumore”; “Quando innaffi, l’acqua dalle tue piante cade tutta sul mio balcone”; “Quegli odori speziati che dalla tua cucina invadono il pianerottolo sono veramente fastidiosi”; “Quando sbatti i tappeti, la polvere arriva tutta da me” sono solo alcune lamentele che, in questi anni, il sottoscritto ha avuto modo di sentire (un paio di volte, anche di fare!). Accade poi che quando si tratta di discutere sul bilancio, nel caso in cui il rendiconto annuale si è chiuso in pari o in attivo (ma molto spesso anche quando sono presenti dei passivi), ogni diversità viene appianata e l’approvazione all’unanimità di consuntivi e preventivi appare cosa scontata. Avanzare osservazioni significa prima aver studiato le scartoffie che l’amministratore ha fatto avere con un certo anticipo e magari, calcolatrice alla mano, aver controllato che tutto torni. Quanti lo fanno veramente?
Ho iniziato ad interessarmi di rendiconti condominiali dieci anni fa, quando ho acquistato un appartamento a Roma, città in cui vivo. Mio padre, da sempre accanito sostenitore del detto “Hai voluto la bicicletta? Adesso pedala”, in occasione della prima riunione condominiale, senza troppi giri di parole ha rifiutato la mia richiesta di rappresentarmi in assemblea. “Sei grande, hai 32 anni, è ora che te la cavi da solo”. Giustissimo. Non avevo alternativa, ho aperto internet e ho iniziato a documentarmi per cercare di muovermi con una certa consapevolezza nei meandri di prospetti e tabelle. Ma come è fatto un rendiconto? I lettori mi perdoneranno se, anche per rendere più chiara la trattazione successiva, mi soffermerò un momento a presentare alcuni aspetti burocratici, peraltro in modo molto sintetico, elementare e per nulla esaustivo.
Un rendiconto condominiale deve contenere sempre i vari movimenti di denaro che sono stati effettuati nell’anno finanziario di riferimento (consuntivo), redatto sulle spese effettivamente sostenute. È solito inserire al suo interno anche un bilancio preventivo, in cui vengono stimate le spese ancora da sostenere. Il rendiconto deve presentare, in modo chiaro e veritiero, le uscite raggruppate per tipologia e fornitore e suddivise in base alle tabelle millesimali, oltre alle entrate che, salvo casi particolari (come, ad esempio, la presenza di un appartamento condominiale affittato), coincidono con le quote pagate dai condomini. I millesimi altro non sono che una quota che ciascun condomine possiede, in rapporto all’intero stabile (al quale si attribuisce il valore di 1.000).
A titolo di esempio, il mio appartamento ha un valore pari a 18,80 millesimi, il che vuol dire che possiedo una quota dell’intero stabile pari all’1,88%. Non ci dilunghiamo a cercare di comprendere come vengono stabiliti i millesimi; ci basta semplicemente sapere che essi sono frutto di calcoli che tengono conto della superficie e/o della cubatura di un appartamento, della presenza di balconi, del piano, dell’esposizione e così via. Specifichiamo inoltre che ogni condominio presenta due tipologie di proprietà: quella esclusiva (ossia quella del singolo condomine sul proprio appartamento) e quella comune (ad esempio, l’androne, l’ascensore, le scale).
Accade così che, oltre alla “Tabella A”, vale a dire la tabella generale dei millesimi (in cui compaiono tutti i possessori di una proprietà all’interno del condominio), possono esistere altre tabelle, come ad esempio la “Tabella B” (detta “tabella per le scale”, in quanto riporta i millesimi di tutte le proprietà che si affacciano su scale e androne, dunque negozi esclusi) e “Tabella C” (detta anche “tabella per l’ascensore”, i cui millesimi sono in qualche modo proporzionali al piano e pertanto all’uso che se ne fa dell’ascensore). Le tabelle millesimali servono per misurare, in un certo qual modo, i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni dello stabile, ma anche per stabilire i quorum nelle assemblee e, infine, per ripartire le spese condominiali.
A titolo di esempio, riporto in tabella i millesimi del mio appartamento, posto al quarto piano in uno stabile di cinque piani, divisi per tabella A, B e C.
Tutto ciò premesso, le scorse settimane mi trovo nella cassetta della posta la convocazione dell’assemblea condominiale e i bilanci degli anni 2019, 2020 e 2021. A causa della pandemia da Covid-19, nel 2020 e nel 2021 non si era tenuta alcuna riunione condominiale, dunque ci ritroviamo ora a dover approvare i rendiconti dell’ultimo triennio.
Di seguito, limitatamente all’anno 2019, riporto i conteggi fatti dall’amministratore relativi al sottoscritto. Analoghi valori li ho ritrovati per gli anni 2020 e 2021.
Per cercare di comprendere gli importi riportati sopra (in euro), bisogna tenere conto che:
– Le entrate totale (quote versate da tutti i condomini) ammontano a 15.081,80€;
– La presenza di un appartamento condominiale affittato ha portato al condominio un’ulteriore entrata annua di 4.800€;
– Le uscite relative alla tabella A sono pari a 8.077,60€;
– Le uscite relative alla tabella B sono pari a 6.223,26€;
– Le uscite relative alla tabella C sono pari a 2.511,26€;
– Il consumo totale di acqua di tutti i condomini ammonta a 6.487,25€.
Un lettore attento che si limiterà ad osservare anche solo la precedente tabella, senza leggere nei dettagli le varie entrate ed uscite totali, osserverà che c’è qualcosa che non torna. Possibile che il sottoscritto, il quale ha pagato in tutto il 2019 un totale di 496,40€ di quote condominiali e ha avuto un’entrata di 90,24€ di rendita dell’appartamento condominiale (pari ai 18,80 millesimi di 4.800€; entrata peraltro non esplicitata in tabella, in barba alla chiarezza che dovrebbe caratterizzare un rendiconto), oltre ad aver pagato 51,20€ di acqua (il valore basso è dovuto al fatto che nel 2019 vivevo prevalentemente fuori Roma), si ritrova a vantare nei confronti del condominio un attivo di ben 424,30€? Come me, anche la quasi totalità degli altri condomini vanta attivi più o meno corposi.
Se i conti fossero giusti, vorrebbe dire che la parte di spese del condominio che, debitamente suddivise, sono a carico del sottoscritto (pulizia scale, uso ascensore, piccoli lavori di manutenzione, assicurazione, IMU e TASI del fabbricato, ecc.) ammontano ad appena (496,40€ + 90,24€) – (51,20€ + 424,30€) = 111,14€.
In altre parole, la mia spesa è pari a poco meno di 10€ al mese. Appare evidente quanto sia eccessivamente e stranamente vantaggiosa la situazione se si considerano le cifre medie pagate in tutti gli altri condomini d’Italia (da quello che si evince in rete, si parla di cifre che si aggirano tra i 50€ e i 100€ mensili circa).
Probabilmente lo stop di tre anni ha portato il mio amministratore (un simpatico ed arzillo pensionato) a dimenticarsi di come vanno fatti i conti. Basterebbe anche solo osservare le entrate totali (19.881,80€) e le uscite totali (23.299,37€) per rendersi conti che è impossibile che quasi tutti i condomini possano vantare attivi di qualche centinaia di euro ciascuno.
Ripenso al giorno in cui ho letto i vari bilanci che mi erano stati consegnati. Venuta meno l’euforia dovuta all’aver constatato, dopo una prima e veloce lettura, che nel triennio 2019-22 vanto un credito con il condominio di circa mille euro, dopo aver effettuato le considerazioni sopra riportate per prima cosa mi sono tornati in mente i miei studenti.
Ho sempre detto loro di valutare criticamente i risultati ottenuti alla fine dello svolgimento di un esercizio di fisica sfruttando un po’ di buon senso, di intuito e di riferimento alla realtà che ci circonda.
Negli esercizi che assegno durante le verifiche scritte cerco di riportare grandezze il più possibili corrispondenti a quelle reali, motivo per il quale dalle risposte ai quesiti ci si aspetta altrettanta verosimiglianza con quanto si osserva nella vita di tutti i giorni. Un pallone calciato che percorre in aria 18 km o un grave lanciato dalla terrazza di un alto grattacielo che arriva a terra dopo una frazione infinitesima di secondo dovrebbero insospettirci che, probabilmente, è stato commesso un qualche errore di conto.
Una quota mensile condominiale di circa 10€, ai miei occhi, ha lo stesso grado di attendibilità del risultato di un esercizio nel quale si è calcolato che la velocità di una navicella spaziale è pari a 2 volte quella della luce.
Mi intestardisco per cercare di comprendere da dove escono quei numeri. Riesco in qualche modo a capire come sono stati ottenuti i valori presenti in tabella, sui quali non mi dilungo nella spiegazione (a titolo di esempio, i 20,90€ riportati nella colonna “Tabella B passivo” rappresentano i 29,30 millesimi della differenza fra le uscite e le entrate riguardanti le spese di tutti gli interni che si affacciano su scale a androne).
Resto basito quando, interpellato l’amministratore su come avesse calcolati gli attivi finali, mi sento rispondere:
“Tanto semplice! Alla tua quota versata di 496,40€ ho tolto il passivo della tabella B, pari a 20,90€, e le spese dell’acqua di 51,20€. Gli attivi non li ho considerati. Il risultato finale è che vanti per il 2019 un attivo col condominio di 424,30€”.
Ricordo di aver guardato l’amministratore con un misto di meraviglia, stupore e una sensazione altalenante di rabbia e dolcezza. Rabbia perché non è possibile che vengano fatti errori così macroscopici senza che vengano rilevati o quanto meno intuiti. Dolcezza, perché ho percepito in lui la piena e totale buona fede. Nei giorni successivi, dopo avergli spiegato i grossolani errori da lui commessi, ci siamo incontrati più volte e abbiamo rifatto i conti insieme.
Anticipo fin da subito che nel mio caso (e in quello di pochi altri) un attivo c’era, ma è stato pari a 106,82€ e non a 424,30€. Se avessi accettato quanto letto velocemente e i bilanci fossero stati approvati, sarebbero stati problemi.
Cosa mi ha insegnato quanto accaduto? Qual è la morale?
– L’ignoranza in matematica è una brutta bestia. Ma su questo aspetto non credo debba dilungarmi a dire altro;
– Conviene sempre leggere i prospetti, i verbali, le relazioni, i contratti, i bilanci e qualunque altro documento che ci viene dato da approvare e/o firmare. Errare è umano, talvolta si sbaglia anche in buona fede (e non sempre a nostro svantaggio);
– Essere onesti paga. Se fossi stato zitto avrei forse vantato un credito di qualche centinaio di euro con il condominio (ma poi… li avrei mai avuti?), ma il gesto compiuto mi ha permesso di guadagnare il nulla osta dell’amministratore (che da qualche giorno a questa parte, chissà perché, mi saluta sempre con molto affetto e con un sorriso a 32 denti) a tenere il passeggino di mia figlia nell’androne e mi è stata offerta la possibilità di trascorrere interi fine settimana, in modo del tutto gratuito, nella sua casa di campagna fuori Roma. Ma soprattutto riesco a guardami nello specchio la mattina in serenità, consapevole di non aver commesso alcun dolo;
– Conviene sempre avere dei revisori dei conti all’interno di condomini, società, associazioni…
– È bene che il ruolo dell’amministratore sia ricoperto da un professionista, serio e onesto, il quale possiede (o dovrebbe possedere) specifici software per gestire i conti e una certa competenza in materia. E’ chiaro che ciò non è garanzia di una gestione ottimale (si legga, ad esempio, qui).
Per concludere, per i più curiosi, riporto di seguito quelle che dovrebbero essere le corrette procedure per il conteggio delle spese condominiali.
La quota da me versata per il 2019, come già riportato in precedenza, è pari a 496,40€. La rendita dell’appartamento condominiale, affittato per un totale di 4.800€ annui, è pari a $\frac{4.800}{1000} \cdot 18,80 = 90,24$€. Il totale è pari a 586,64€.
Per quanto riguarda le uscite sopra riportate, riproporzionate secondo i millesimi, consistono in una spesa di $\frac{8.077,60}{1000} \cdot 18,80 = 151,86$€ (uscite tabella A); $\frac{6.223,26}{1000} \cdot 29,30 = 182,34$€ (uscite tabella B); $\frac{2.511,26}{1000} \cdot 37,60 = 94,42$€ (uscite tabella C). A queste spese si aggiungono i 51,20€ di acqua, come da lettura effettuata da apposita ditta. Il totale delle spese ammonta quindi a 479,82€. Pertanto con riferimento all’anno 2019 vanto un attivo di 586,64€ – 479,82€ = 106,82€.
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